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貴陽白金項目一期可行性實施計劃書.doc

'貴陽白金項目一期可行性實施計劃書.doc'
?大川(控股)集團白金項目(一期)可行性研究報告項目法人單位: 大川控股集團編 制 單 位: 編 制 時 間: 二○一二年四月目 錄第一章 總體說明及研究摘要 7一、總體說明 7二、項目摘要 71、項目概況 72、產品形態 73、主要經濟技術指標 74、投資規模 85、經濟效益評價 96、資金籌措計劃 9第二章 項目概述 10一、項目名稱 10二、項目提出的背景 10三、開發單位概況 10四、項目開發模式 10五、本可行性研究的圍、編制依據和前提假設 101、項目可行性研究的圍、編制依據 102、項目可行性研究前提及假設 11第三章 市及白云區簡介 12一、基本概況 121、市 122、白云區 123、白云區的經濟 12二、歷史沿革 131、市 132、白云區歷史源革 14三、自然資源 141、土地資源 144、生態旅游資源 14四、交通環境 151、鐵路網絡 152、城市部交通 16第四章 市場研究 18一、市宏觀經濟運行情況 181、城市總體經濟實力及GDP運行狀況 172、固定資產投資狀況 18二、2011年房地產市場總體分析 201、房地產開發市場情況 202、房地產開發資金保障情況 213、商品房銷售市場情況 224、保障性安居工程建設情況 23三、2011年主城區土地市場分析 24四、近期政策解讀 291、2011年中國房地產重點政策回顧 292、“國八條”確立基調,明確調控措施 323、地方政府細則跟進,舉措最為嚴厲 324、貨幣環境全面收緊,影響房地產供需雙方 335、 中央經濟工作會議,確立未來調控方向不動搖 33第五章 區域市場 35一、白云區房地產市場概況 352、白云區市場概況 36二、白云區市場供求結構 37三、區域房地產市場歷史發展 371、白云經濟形勢與房地產市場 382、白云城市發展格局 38三、重點項目對比分析 391、恒大城 392、恒大綠洲 413、米蘭春天 424、南湖郡 44四、區域目標市場客戶研究 451、目標市場客層特征: 452.本案目標人群特征 463.確定目標客戶 46第六章 項目SWOT分析及定位 47一、項目SWOT分析 471、項目優勢→Strength 472、項目劣勢→Weakness 483、項目機會→Opportunity 484、威脅→Threat 48二、項目目標客戶群分析 491、項目目標客戶群 492、目標客戶特點和置業方案 49三、項目定位 511、產品形態定位 512、業態定位 513、價格定位 524、銷售價格建議 53第七章 項目規劃設計方案 55一、設計構思 55二、規劃設計方案 551、工程建設的規模和設計圍 552、總平面布置 553、景觀及綠地系統 564、交通組織 565、建筑設計 566、結構設計 577、建筑節能設計 58第八章 項目開發計劃 59一、開發機遇 59二、開發周期安排 59三、銷售周期安排 59第九章 投資估算 60一、投資估算依據 60二、開發總投資估算 601、白金片區項目(一期)700畝開發總投資 602、白金片區項目(一期)第一組團140畝開發投資測算 61第十章 財務評價 63一、條件假定 63二、優惠政策 63三、經濟測算 651、項目經濟測算匯總表 652、項目經濟性評價表 653、財務可行性分析 664、盈虧平衡分析及評價 665、敏感性分析 676、分析結論 68第十一章 風險規避及控制措施 69一、風險類型和防措施 691、成本風險 692、市場風險 693、其它風險 69二、風險控制 691、工期 692、投資決策 693、項目時效控制 70第十二章 研究結論與建議 71一、研究結論 71二、有關說明與建議 71第一章 總體說明及研究摘要一、總體說明本項研究為規的可行性研究,主要任務是論證大川控股集團白金項目(一期)投資的必要性、可能性、有效性和合理性。根據項目特點,我們從技術及經濟角度,對本項目進行規的可行性研究,本項研究的主要數據來源是: ◆項目有關經濟技術和綜合建筑面積指標,是按照本項目地塊有關規劃指標以及建筑設計規及相關規定編制而成;各類房地產開發市場的成交數據則主要來源于市國土房管局或統計局;建安工程造價的構成依據,參照了市建設委員會公布的市正在建設和已經竣工的部分典型工程個案中關于建安工程造價的資料得出。 ◆總投資測算一覽表,系按整個開發項目完全由大川控股集團全資興建的方案,本項目各類物業的測定價格與分析比較是根據本項目所在區域市場分析,結合本項目的實際情況嚴謹測算得出。 ◆本開發項目的各項財務分析部分,按照目前市各類房地產開發物業的投資經驗以及本項目的實際數據,經過科學測算獲得,務求能夠符合此類報告的規要求、計算模式以及測算要求。二、項目摘要1、項目概況 白金項目(一期)位置:市白云區規劃建設總占地面積:466667㎡(約700畝)建筑總面積:2812625萬㎡綜合容積率:4.52、產品形態高層住宅+商業與裙樓門面+車庫3、主要經濟技術指標主要技術經濟指標表序號項目指標單位備注1規劃凈用地面積466,667 ㎡凈地,約700畝1.1居住用地 ㎡ 1.2商業用地 ㎡ 1.3綠化用地 ㎡ 1.4容積率4.50  1.5建筑密度35% 1.6綠地率  2總建筑面積2812625.52 ㎡ 2.1其中: 地上建筑面積2100000.00 ㎡ 2.2地下建筑面積712625.52 ㎡ 2.3住宅1995000.00 ㎡按計容95%計算2.4商業97475.00 ㎡ 2.5地下車庫18569 個 3可售建筑面積2800620.52 ㎡ 4不可售建筑面積12005.00 ㎡ 4、投資規模 本項目總投資包括開發成本與期間費用。開發成本包括土地費用(含前期拆遷成本)、前期費用、建安成本、基礎設施費、大配套設施費、工程相關費用、不可預見費。期間費用包括財務費用、管理費用、營銷費用。經測算,項目總投資約866012萬元,可售綜合單方造價3092元/㎡。序號項目總金額(萬元)單價(元/㎡)1土地費用82633.33 295.05 。省略部分。92元/㎡即可保本,從該區域看高層住宅銷售均價已達到4500元/㎡以上,銷售均價低于3092元/㎡可能性極小,項目抗風險能力很強.3、盈虧平衡點商品房銷售率=183萬m2/280萬m2=65.4%當該項目商品房銷售量達到183萬m2(為總建筑面積的65.4%),時可達到保本,說明該項目抗風險能力特別強。BEP(利用率)= 總成本費用 預計銷售收入總額*(1-6.55%) ×100%=65.4%盈虧平衡分析表明,本項目建成后總銷售收入只需達到預計總銷售收入的65.4%,企業就可以保本,說明項目具有很好的抗風險能力。5、敏感性分析一、售價的影響預計售價預計售價預計售價預計售價預計售價敏感系數(×100%)(×95%)(×90%)(×105%)(×110%)銷售均價(元/m2)4,563 4,335 4,107 4,791 5,019 可售面積(㎡)2,800,621      營業收入(萬元)1277940 1214043 1150146 1341838 1405735 稅后利潤(萬元)308953 245056 181159 372850 436747 單位凈利(元/㎡)1103 875 647 1331 1559 敏感系數(凈利率)1103.16 4.14 4.14 -4.14 -4.14 二、成本的影響估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系數(×100%)(×95%)(×90%)(×105%)(×110%)單位開發成本(元/m2)3,092 2,938 2,783 3,247 3,401 總建筑面積2,800,621      開發總成本866,013 822,712 779,411 909,313 952,614 稅后利潤308,953 341,421 373,897 276,470 243,995 單位凈利1,103 1,219 1,335 987 871 敏感系數(凈利率)1103.16 2.10 2.10 -2.10 -2.10 項目售價降低10%,仍有647元/㎡的利潤,成本上升10%后利潤仍有871元/㎡.說明項目有很強的盈利能力,且項目的售價敏感指數4.14,高于成本指數2.1,即項目今后售價如房市反彈將獲得更高收益。6、分析結論根據以上分析,本項目財務收益率良好,稅后初始投資凈利率達到187.5%,銷售凈利潤率達到47.6%,項目具有良好的贏利能力;項目在2013年3季度即能陸續收回投資,具備很強的償債能力;盈虧平衡點的銷售率為65.4%,風險較小。敏感性分析稅后利潤均為正值,具備一定的抗風險能力。因此,項目在財務上是可行的。第十一章 風險規避及控制措施盡管項目具有一定的抗風險能力,但為保持項目良好收益,應制定必要的風險規避和控制措施。一、風險類型和防措施1、成本風險從現實的社會物價情況看,物資價格大幅度上升的可能性不大,因此應盡可能避免公司運營過程可能造成的風險,避免主觀錯誤和舞弊現象,也可以同承包商簽訂固定總價承包合同,讓承包商分擔部分風險。2、市場風險本項目的市場風險主要體現在銷售價格和銷售率不能達到預期的目標。因此要發揮項目運作團隊房地產策劃和銷售的專業優勢,制定科學、有效、整體、系統的營銷策略和促銷政策策略,提高市場競爭優勢;同時制定有效的銷售獎勵措施,提高銷售業績。3、其它風險由于項目周期長,所面臨的其它風險包括政治風險、自然風險、信用風險、經營風險等,但在本項目中上述風險不會造成大的影響。二、風險控制1、工期確保工程進度的順利進行,要充分考慮當地正常的雨季和其它惡劣天氣可能對工程施工的不良影響;另外,要嚴格按照工程進度施工,在管理上下工夫;聘請業績良好的監理公司對項目進行監理。2、投資決策要密切跟蹤市場,做好各個階段的市場調查和分析,及時調整策略,避免公司對項目決策的滯后,以降低投資決策風險,減少不必要的損失。3、項目時效控制本項目在目前的房地產市場發展階段具有良好的市場機會,應加快項目論證和融資的步伐,盡快進入前期工作,力求按照開發進度順利實施。第十二章 研究結論與建議一、研究結論本項目屬房地產綜合開發項目,符合國家和本地區城鎮房地產開發建設產業政策,項目市場前景較為樂觀,區域經濟發展潛力巨大,項目地理位置優勢明顯,項目市場定位準確。經過分析和測算,我們認為本項目是可行的。二、有關說明與建議本報告的結論是秉著謹慎與負責的態度,在所占有資料基礎上進行調查、估算、分析、預算后得出的。鑒于目前房地產市場的客觀條件及本項目的實際情況,我們認為有必要對報告的有關問題進一步作出說明和提出相關建議:1、本報告是該項目的初步可行性研究報告,由于建筑設計、經營方式、施工方案、稅費優惠減免等一系列問題均未確定,各種費用估算及效益評價均是初步的。2、本報告是針對本項目進行可行性研究的,僅反映項目的投資效益情況。3、本報告的投資估算是按照市目前同類項目的投資水平及初步考察當地基礎設施條件后估算的。由于建筑方案需進一步研究確定,有關稅費的減免情況還有待落實,因此實際的投資成本將根據上述問題的深入作進一步調整。4、本報告的測算是在多方考察市房地產市場的基礎上,確定其房價和售價的,這在很大程度上依賴與目前市房地產市場的供求關系和未來幾年我國政治、經濟和人民生活水平的穩定發展。鑒于市目前及今后相當長一段時間市場的變化,售價將是最敏感的因素之一,同時物業的質量與開發管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平至關重要,除應密切地注意市場,選擇合適的市場策略外,還要求公司組織一支高素質、高水平的開發管理隊伍,從設計、施工、營銷到物業均能達到較好水平,以抓住機會,減小風險,達到預期盈利目標,并取得良好的社會效益和環境效益。5、建筑工程中不可預見的因素很多,工期、質量、成本、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現。因此在工程實施進程中,要加強施工管理,實行工程監理制,還應推行競標投標、工料包干等一系列措施,落實資金供應計劃,以確保項目經營目標的順利實現。6、通過敏感性分析可知,項目的總投資對財務結果的影響較為敏感。因此,建議項目業主盡量減少項目的建設成本以及一系列相關費用,以提高項目效益。7、本項目建設需要大量的資金,能否籌集到足夠的資金將是項目成敗的關鍵。8、本項目預計上繳的各項稅費總額達186652萬元,在項目實施中可適當運用相關稅收優惠政策,做好稅收籌劃工作,減少外部成本,以爭取最大的經濟效益。二○一二年四月十六日    
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