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2011鑫苑逸品香山8月份推廣方案綜合改.doc

'2011鑫苑逸品香山8月份推廣方案綜合改.doc'
?鑫苑·逸品香山2011年8月營銷推廣方案目 錄(一)、剩余房源梳理及本月推售房源梳理(二)、2011年8月份銷售目標及分解(三)、8月份營銷策略(四)、月度營銷執行計劃(五)、費用預算一、剩余房源梳理及本月推售房源梳理1、 剩余房源梳理(數據截止2011年7月27日)建筑形態總房源已售房源剩余房源樓座套數面積金額套數面積金額套數面積金額多層10#487119.32 446497.665767.4113#486973.36 344642.6142187.9114#486973.36 375213.42 111759.94 小計14421066.0411416353.68304715.26小高層1#1128963.841108790.36 2172.22 3#564562.36 554478.18 184.18 4#847479.86 585269.46262292.3611#968473.34 807084.31161389.03 12#1129914.52 726389.8740 3700.8424#12810172.12 997711.41292966.8225#19215653.26846646.511089082.34小計78065219.355946370.122419687.34總計9248628567362724254244032、剩余洋房和高層產品梳理(根據7月27日最新銷控)A、小高層房源梳理:1/4/11#12/24#25#西戶南戶東戶西戶西南東南東戶西戶西南東南東戶732520181417361917362# 3# 僅剩3套,略做統計。B、多層洋房房源梳理:樓棟/套數10#13#14#復式246平層1601樓2453、下階段推售房源梳理建筑形態樓座層數房源套數建筑面積小高層6#16545216.189#1612810574.64多層17#8325068.76二、2011年8月份銷售目標1、總體目標:認購+簽約1.2億保證剩余產品去化的同時,積累排卡客戶2、目標分解:樓棟銷售額套數分解10、13、14號樓:3000萬5套17號樓20套1、3、4、11、12、24、25號樓:5000萬90套6、9號樓4000萬70套三、2011年 8 月份營銷策略 1、推售策略:(1)推售節點:結合銷售政策,全面去化剩余房源7月17#房源月底強銷9月6#/9#/17#房源蓄客7月31日6#、9#、17#排號7月31日日8月20日6#、9#、17#開盤8月20日8月7月31日6#、9#、17#內部認籌啟動 8月20日6#、9#、17#盛大開盤? 排卡目標:100張,每天5張? 開盤目標:90套? 8月1日—31日,去化剩余房源:小高層60套,現有洋房5套,加推洋房銷售20套(2)推售建議:? 根據目前銷售情況,8月份建議推售6、9、17#樓,在確保剩余房源的去化量的同時,又能增加8月份銷售貨值。(3) 推售策略:? 本月項目會推售兩種新品,一、獨一單元的6#,具有全新戶型的9#;二、8層電梯洋房,同時將兩種產品推向市場,廣告傳播,全方位推廣必然給市場一種混亂,因此,我們建議,產品梳理分清主次;15/16F小高層明推,走線上推廣;8F層電梯洋房暗推,走線下渠道? 對外營造6、9#樓的樓王印象,確保稀缺性及形象的營造。(4) 認籌模式? 針對6、9#,鑒于6#未取得預售證,應該借“9#已取得預售證之勢”,收取誠意金,開盤之日,6#采取加推模式? 針對17#認籌,采取認籌“定優惠,定房源”的方式,收取5萬誠意金(銀行存款之存根+限購資料)(5) 排卡優惠方式: ? 針對6、9#,采取“1萬抵4萬”,優惠3萬,同時給案場預留較大空間。? 針對17#采取收取5萬誠意金的方式,“5萬抵10萬”。2、營銷策略:第一條線:推廣線執行策略:(1)線上推廣主題:花園路 地鐵口 溪邊小洋樓浪漫香山,因愛而居!71-89㎡獨棟景觀樓王傾情加推,1萬抵4萬感恩回饋!形象展示:(2)線下推廣主題:主題一、 “約惠七夕,情定香山”72㎡全功能兩房,89㎡多功能三房,超高性價比,內部搶銷中!主題二、 1萬抵4萬!鑫苑·逸品香山“年度答謝月活動”盛情啟動!71-89㎡低密洋樓,120-240㎡電梯洋房,超高性價比搶銷中!主題三、 洋房品味,高層價位鑫苑逸品香山120-240㎡電梯洋房,XXXX元/㎡起!第二條線:促銷線(1) 促銷策略:“慶鑫苑逸品香山連續四月銷售額創億”客戶答謝月(2) 促銷執行:? 特價房要根據房源配比情況,可以按難消化房源占60%,好賣戶型20%,一般戶型20%的比例制定(銷售部根據銷售情況適當調整。)? 特價優惠:按照小高層底價加3000元,洋房底價加5000元的標準制定。(3) 邀約說辭:為了慶?!蚌卧芬萜废闵竭B續四月銷售創億”,公司特別奉獻出部分房源回饋新老客戶,決定在周六周日舉行“一口價”團購活動;此活動僅限周六、周日兩天時間,希望客戶抓住機會盡快下定成交。另凡本周六周日享受一口價的認購客戶,必須在本月31日前簽約,否則優惠無效。第三條線:活動線執行策略:活動營銷 節點爆發節點大活動,周周小活動策略執行:1、“八月軍綠色之純翠洋樓特惠”活動(1)活動目的:利用八一建軍節節點,釋放特惠信息,吸引客戶到訪,逼定客戶下定。(2)活動時間:8月1日—15日(3)活動地點:鑫苑逸品香山售樓部(4)活動內容:? 喜迎建軍節,凡黨員憑士兵證、軍官證、退伍證等一切能證明有從軍經驗的,購房即可尊享94折特惠(優惠信息由短信和現場展板釋放)。(5)、活動安排:崗位內容責任人到位時間方案確定、活動組織吳藝鵬、沈萬陽8月3日物料落實沈萬陽8月1日主持人,釋放優惠信息,抽獎信息杜孟麗8月3日獎品發放王倩博8月3日。省略部分。市巡展拓展計劃:家樂福,丹尼斯(4)專業市場拓展計劃:北區專業市場、企事業單位、學校、大型工廠客群、天榮建材港、賈魯河種子市場、萬客隆家具市場、桑園獸藥批發市場等(5)金水區分展點(大型商超、4S店、寫字樓)設立(6)派單渠道人員中心城區客戶拉訪五、營銷策略執行1、報紙媒體:發布媒體發布時間廣告版面及色彩核心推廣信息大河報8月18日,周四大河報封底整版8月項目開盤信息合計發布媒體發布時間廣告版面及色彩核心推廣信息夾報8月3日、17日,周三4P夾報促銷信息+形象+軟文炒作合計2、戶外媒體策略:位置發布時間核心推廣信息農業路花園路戶外8月1-5日更換畫面8月16日更換畫面逸品香山6#、17#新品加推認籌信息8月20日開盤信息電梯框架廣告8月6日更換畫面逸品香山6#、17#新品加推認籌信息8月20日開盤信息花園路導示8月1日之前立起項目導示信息社區海報廣告8月1日更換畫面8月10日更換畫面逸品香山6#、17#新品加推認籌信息8月20日開盤信息合計3、短信投放策略:發送日期短信主題信息釋放客戶群體7月30日-8月1日花園路、地鐵畔、50米樓間距、寬陽臺闊露臺!1萬抵4萬,只需5萬即可擁有鑫苑逸品香山【中央獨棟樓王】明日內部預約!北環專業市場私營業主號碼;早期高端小區業主號碼;金水區事業單位、政府機關; 經三路花園路為中心的寫字樓白領;金水區城中村原住民8月1日-8月8日鑫苑逸品香山中央景觀樓王,手工品質,50米樓間距,10萬買洋房6萬買三房!折后均價6800元/㎡!入會啟動北環專業市場私營業主號碼;早期高端小區業主號碼;金水區事業單位、政府機關; 經三路花園路為中心的寫字樓白領;金水區城中村原住民8月9日—16日搶到即賺100萬,洋房品味,高層價位?;▓@路地鐵口鑫苑逸品香山120-240㎡電梯洋房,7XXX元/㎡搶銷,南北通透、前庭后院,星空露臺 金水區:北環專業市場私營業主號碼;早期高端小區業主號碼;金水區事業單位、政府機關; 經三路花園路為中心的寫字樓白領;金水區城中村原住民惠濟區:批發市場、專業市場個體戶號碼;事業單位;學校教師號碼8月16日—23日6萬買洋樓,10萬買洋房!8月20日,“獨棟樓王”內部認購盛大啟動!鑫苑逸品香山71-89平15層瞰景洋樓,120-240平8層電梯洋房惠濟區:批發市場、專業市場個、體戶號碼;事業單位;學校教師號碼8月23日—31日最高特惠10萬元,白送12㎡一間房!花園路、地鐵、名校鑫苑逸品香山71-89平15層瞰景洋樓,120-240平8層電梯洋房金水區:北環專業市場私營業主號碼;早期高端小區業主號碼;金水區事業單位、政府機關; 經三路花園路為中心的寫字樓白領;金水區城中村原住民4、網絡投放策略:媒體時間推廣信息搜房網8月1日—31日逸品香山25#新品加推認籌信息7月23日開盤信息易就網終端分展點活動8月1日—31日寫字樓分展點展示六、營銷推廣計劃費用項目逸品香山合計(萬元)各項所占比例合同事項內容42.30  廣告費用報紙、雜志廣告大河報整版7.40 17.49%戶外農業路戶外0.00 0.00%公交車體廣告2.00 4.73%電梯框架寫字樓重點區域3.00 7.09%大商燈箱 0.00 0.00%導視 1.30 3.07%網絡廣告搜房網0.00 0.00%夾報1.00 2.36%高速DM1.60 3.78%短信7.00 16.55%推廣宣傳費活動營銷網購看房團0.00 0.00%認籌活動0.00 0.00%開盤活動1.50 3.55%外站點費用1.50 3.55%周末暖場(含禮品)0.50 1.18%推薦傭金老帶新2.00 4.73% 案場包裝(含物料制作、LED屏)7.00 16.55% 樣板間看房通道2.00 4.73% 廣告公司月費2.50 5.91% 圍墻戶外畫面更換0.50 1.18% 樣板間軟裝1.00 2.36% 售樓部花卉0.00 0.00% 不可預見費0.50 1.18% 合計42.30 100%鑫苑項目組2011年7月28日附件1:月度執行表格日期星期媒體、工作媒體、工作活動備注8月1日星期一短信導視牌督促到位八月軍綠色之純翠洋樓特惠活動啟動 8月2日星期二短信搜房網廣告  8月3日星期三短信夾報  8月4日星期四短信   8月5日星期五短信農業路戶外更換  8月6日星期六 電梯框架廣告更換冰激凌DIY 8月7日星期日 易就網終端活動點“秀幸?!傲罆裥腋;榧喺栈顒印?月8日星期一短信 “秀幸?!傲罆裥腋;榧喺栈顒印?月9日星期二短信 “秀幸?!傲罆裥腋;榧喺栈顒印?月10日星期三短信社區海報“秀幸?!傲罆裥腋;榧喺栈顒印?月11日星期四短信 “秀幸?!傲罆裥腋;榧喺栈顒印?月12日星期五短信 “秀幸?!傲罆裥腋;榧喺栈顒印?月13日星期六 夾報“秀幸?!傲罆裥腋;榧喺栈顒印?月14日星期日  七夕鵲橋會 8月15日星期一短信   8月16日星期二短信   8月17日星期三短信   8月18日星期四短信大河報整版報廣  8月19日星期五短信   8月20日星期六  開盤 8月21日星期日  開盤 8月22日星期一短信   8月23日星期二短信   8月24日星期三短信   8月25日星期四短信   8月26日星期五短信   8月27日星期六  手工藝:葫蘆刻畫 8月28日星期日  手工藝:葫蘆刻畫 8月29日星期一短信   8月30日星期二短信   8月31日星期三短信   
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